半月谈520日文 最近,温州部分房屋土地使用权到期后如何续期的问题,引发社会极大关注。半月谈杂志社组织了一些长期关注房地产行业的记者和专家进行了讨论。

 

  主持人:高远至

  主持人:撞限难题现在看来不能再搁置了。

  屠国玺(新华社甘肃分社记者):确实,我觉得不能回避了,必须尽快解决。因为所有的购房者都面临这个问题,没有个明确说法会极大影响大家的安全感。

  丁建刚(浙报传媒地产研究院院长):土地使用年限涉及千家万户,不动产的安全性与恒久性关系人们对未来的信心。有恒产才能有恒心。

  吴涛(新华社广东分社记者):这个问题到了不得不解决的时候,我国一批20年、30年出让期的土地已经撞限或临近撞限。温州事件是第一声警钟。

  刘国臻(华南理工大学法学院教授):我国立法只规定了住宅建设用地使用权70年的最长年限,未规定最短年限。住宅建设用地使用权合同可以在70年内约定任何年限。这是我国一些地方住宅建设用地使用权20年期限的由来。这不能不说是制度设计的不足。现在矛盾已不可回避,国家层面应该出台规定,否则问题会越来越多,越来越难处理。

  丁建刚:还有一个方面,现在正在推进的房地产税立法,其中最大的争议和法理障碍,就是土地的权属问题以及房地产税可能涉嫌和土地出让金重复收取的问题,这也要求对土地使用权撞限尽快给出明确的说法。

  主持人:你们认为应当如何续期?免费吗?

  屠国玺:我认为应该自动免费续期。因为人们在购买房产时,实际并没有考虑住宅用地使用权这一问题,也没有人特别指出这一潜藏的风险,也就是说,大家都默认土地使用权是自动、免费续期的。现在如果突然收费,大家怎能接受?

  裘立华(新华社浙江分社记者):我倒不认为可以免费续期。有两个原因:第一,我还没看到世界上哪个市场化国家土地使用是免费的,像欧美这样土地私有化的国家,土地使用也不是免费的,他们实际是以收房地产税来代替;第二,免费可能带来不公平,拥有房子越多的人,占的便宜越多,这会人为扩大贫富差距。

  刘国臻:首先肯定是自动续期,这是物权法第149条的规定;其次续期要缴纳一定费用。我国内地在进行土地使用权制度改革时,参考了香港特区的土地批租制度。香港特区有99年和75年两种土地批租年限,若续期每年要缴纳一定数量的年租费用,但不太多,大概相当于土地年租金的3%

  主持人:上面大家谈的主要还是土地使用权满70年的情况,那么像温州出现的这种情况,别的地方也不少,怎么办?

  丁建刚:解决这一问题,最根本的当然是法律原则,而不能以所谓的合情合理原则来代替。以法律原则来衡量,就必须追溯这一情况是如何形成的。1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用年限住宅最高为70年,当时许多地方政府部门理解,只要不超出70年即可,所以有了20年的使用权。现在,政府部门只能在此基础上,在保障当事人利益的前提下,给出解决方案。

  我认为,解决方案只有两种。一是无偿续期至70;二是可以根据当时的土地出让金价格(当然可以合理地加上这20年的利息成本),补足当年土地出让金少缴的部分。其他缴费续期解决方案都缺乏法律依据。

  刘国臻:我觉得还是不能免费续期。虽然期限20年、30年的住宅建设用地使用权合同约定不违法,但如果免费续期,这对更长期土地使用权的获得者来说是不公平的,也会给今后住宅建设用地使用权合同签订带来巨大冲击,以后可能出现更短的住宅建设用地使用权届期,除非国家立法出台新的有关最短年限的规定。

  吴涛:我认为应该区别对待。如果20年期限是政府政策造成的,则应免费自动延长;如果是居民和开发商市场交易的,则不应该免费续期。

  裘立华:我也提供一种解决方案。就是以合理的价格,让业主补齐未来50年的使用权限,使这批房屋的权限与现有绝大多数70年产权房屋政策上持平,然后再由国家层面统一解决“70年产权难题。当然这个补齐的价格应是各方能够接受的。

  从社会稳定出发,补齐可以采取自愿原则,如果业主是自住,不交易,这笔费用可以缓交,而一旦业主交易,从中获利,则必须补齐费用,才能在市场上流通。

  主持人:不管采取哪种方式,解决程序应该是怎样的?地方政府有权自己做决定吗?

  吴涛:我国城市土地属于国有,地方政府没有自行处置土地使用权的权限。土地使用权到期问题的解决,可以自下而上,由地方政府研究制定出相关政策措施和标准后,报国务院批准。或者是自上而下,由国务院制定相关规定后,地方政府照章执行。

  刘国臻:我认为这样做还不够。这个问题涉及对物权法第149条的法律解释,应当由全国人大常委会研究解决。

  丁建刚:解决问题必须按法律程序。按照政府法无授权不可为的原则,政府没有权力做超越法律范围的任何解释和行动。但是对20年土地使用权到期后续期的问题,地方政府如果要求按照当时的价格补齐后边50年的土地出让金,甚至包括利息成本,我认为这样做是在法律范围之内的。

  主持人:土地使用权有到期问题,今年清明节时媒体曝出墓地也有到期和续期问题。这些问题都是到了不得不解决的时候才去关注,显得很被动。这是否反映出我们在社会管理上还存在一些不足?如何解决?

  刘国臻:除住宅建设用地使用权有届期问题,其他土地使用权,如工业用地、科教文卫用地、商业用地,当然还有墓地,都有到期和续期问题。这样的问题涉及面广,影响巨大,应该未雨绸缪。我们的立法预见能力、社会管理水平应进一步提高。

  吴涛:问题爆发才被动解决,有其不得已的因素,但也暴露出社会管理方面的一些问题。一方面,过去数十年我国经济社会快速发展,很多问题都被粗线条地处理,以适应滚滚向前的发展速度,很多政策措施带着快餐痕迹,而急剧变化的社会、不断新增的需求,给政府管理带来了很大挑战,一些新问题难以预料,客观上只能适时应对。另一方面,一些情况确实是可以提前预判的,但因为一些部门不够重视,致使问题一拖再拖,引起社会不满。这需要政府提高社会管理的精细化水平,同时强化责任追究机制,如果因为不作为引发激烈社会矛盾,相关责任人应该受到惩处。